住宅の営業マンの独り言

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4【消費税増税(2019年)】消費税増税前と後、どっちが得?

 

消費税が5%から8%に増税された時は、住宅エコポイント制度・すまい給付金制度・住宅ローン減税の拡大などを駆使すると、消費税増税後に住宅を購入した方がトータルで特になるケースが多くあったと言われています。特に一定の年収基準未満の条件を満たした人に給付されるすまい給付金を受け取ることができた人は大きな恩恵がありました。

 

今回も同様の効果が得られると考えることができます。

 

ただ、注意しなければならないのは、住宅の購入は、減税制度よりもマイホームの価格や住宅ローンの金利の方が影響が大きいということです。

 

少しぐらい税額や給付金の額が変わったとしても、住宅ローンの金利や住宅の価格に比べれば誤差の範囲にしかならないともいえます。

また、消費税増税後に買う方がオトク!みたいな報道が今後増えることを見込んで物件の販売価格を引き上げるような不動産会社やハウスメーカーもでてくると思います。

 

そう考えると、この制度の内容が確定していない段階ではあまり気にしすぎずに、マイホームが必要になった・購入したい物件があるのであれば、消費税が8%で済むうちに住宅購入・建築の検討を進めていくことで良いでしょう。

 

一方で、特に急ぐ必要がないリフォーム工事(例えば太陽光発電パネルを設置したり、将来に備えってバリアフリーリフォームを行うなど)は、現在検討中の制度の内容がある程度固まってくるまで様子をみる価値はありそうですね。

もちろん、すぐに必要になるのであれば、消費税2%分のメリットがあるわけなので、今のうちに工事を進めることは決して間違いではありません。

 

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3【消費税増税(2019年)】住宅ローン減税の検討状況

この記事では2019年の消費税増税時の景気対策である「住宅ローン減税」、「住まいの給付金」の状況をお届けしています。

住宅ローン減税とは住宅購入時に利用する住宅ローンの金額に応じて所得税および住民税が控除される制度です。現在は住宅を購入する時に利用した住宅ローンの年末時点での残高の1%が10年間控除される制度になっています。

控除額計算時の住宅ローンの残高の上限額は4,000万円なので、10年後の年末の住宅ローン残高が4,000以上あれば最大で400万円の控除を受けられる制度になっています。

 

現行の制度でも4000万円の住宅ローンを組んで普通に通りに返済を続けた場合10年間の合計で300万円以上のメリット(減税効果)があるわけですが、消費税増税以降に購入された住宅については追加のメリットが受けられることになりました。

 

 

住宅ローン減税効果を事例でシミュレーション

具体的な減税効果を確認しておきましょう。例えば、土地が2,000万円、建物が2,000万円、計4,000万円の家を4,000万円の住宅ローンを組んで毎年住宅ローンの元本が100万円ずつ減っていった場合でシミュレーションしてみたいと思います。(控除額は所得が少ないと満額控除になりませんがここでは考慮していません)

  住宅ローン残高 住宅ローン減税控除額 新制度による上限
1年目 4,000万円 40万円  
2年目 3,900万円 39万円  
3年目 3,800万円 38万円  
4年目 3,700万円 37万円  
5年目 3,600万円 36万円  
6年目 3,500万円 35万円  
7年目 3,400万円 34万円  
8年目 3,300万円 33万円  
9年目 3,200万円 32万円  
10年目 3,100万円 31万円  
11年目 3,000万円 30万円 約13.3万円
12年目 2,900万円 29万円 約13.3万円
13年目 2,800万円 28万円 約13.3万円

このケースでは11年目以降の新制度による上限金額は、建物価格(2,000万円)×2%÷3=で約13.3万円となります。

この条件では、13年間の合計の減税額は13年間累計で394万円。13年に単純に減税期間を延長するより48万円少なくなりますが、11年目以降の減税額は40万円なので、これが今回の住宅ローン減税の効果と考えることができます。

 

建物の価格、住宅ローン残高の推移には色々なパターンがありますが、基本的には「建物の価格の2%」が10年目~13年目の合計の控除額の上限になると思います。

 

「建物の価格の2%」の「2%」は増税される消費税の料率と一致していますので、建物部分の増税消費税分があとで戻ってくる(控除される)という仕組みが導入されたわけです。

 

なお、減税額が膨れ上がってバラマキになるのを避けるために、「消費税が最初からかからない土地」を除外しつつ、「都心と田舎では土地の値段に違いがありすぎるので土地を入れると都市部の優遇し過ぎるわけにはいかない」、「建物にかけるお金を増やして欲しい(住宅メーカーやその下請け事業者の工事量を増やして経済効果を高めたい)」、「そもそも土地の購入資金には消費税はかからないので考慮する必要がない」という思惑もありそうです。

 

 

 

住まいの給付金の検討状況

住宅ローン減税は納税額を減らす制度なので、収入が少なく所得税など最初から納税額が少ない人はメリットを最大限受けることができません。そのため、住宅ローン減税のメリットを十分に受けられない人たちに対して、より公平性を保つために導入されているのがすまい給付金という制度です。

 

現在は、年収510万円以下などの要件を満たす人が住宅を購入する時に現金が受け取れる制度です。現在は年収510万円以下で受け取れる金額の上限は30万円となっていますが、消費税が10%になった後は、年収775万円以下での人を対象に最大で50万円が受け取れるようになります。

 

すまい給付金については、政府が今言い出したわけではなく国土交通省でもずいぶん前から検討されていて増税後の受取金額のシミュレーションも行うことができますので気になる人は以下の「すまい給付金事務局(国土交通省監督)」が運営するホームページでシミュレーションしてみてください。

<パソコン用>

http://sumai-kyufu.jp/simulation/kantan/index.html

スマートフォン用>

http://sumai-kyufu.jp/sp/simulation/kantan/index.html

 

 

 

 

 

 

 

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2【消費税増税(2019年)】過去の住宅エコポイントの利用状況

この記事では2019年の消費税増税時の景気対策である「住宅エコポイント(住宅ポイント制度)」についてお届けしております。

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国土交通省は、「2009年~2011年に実施した住宅エコポイント制度」と「2014年~2016年に実施した省エネ住宅ポイント制度」をどれぐらいの人が利用したのかを公表しています。概要を抜粋して紹介しておきたいと思いますが、結論としてはかなりたくさんの人がポイントをもらっていたことがわかります。

2009年度版住宅エコポイントの利用実績

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前回実施の省エネ住宅ポイントは対象期間が短かったこともあって2009年度版よりは利用件数は少ないですが、約700億円のポイントが発行されており一定の利用(一定の経済効果)があったとされています。

2015年度版住宅エコポイント(省エネ住宅ポイント)の利用実績

種別1

種別2 内容
実施期間 エコ住宅の新築・リフォーム工事 2014年12月27日~2015年11月30日に工事請負契約を締結し、2016年3月31日までに建築着工
完成済住宅購入 2014年12月26日までに完了検査が終わり、2015年2月3日以降に売買契約を締結した新築住宅(≒完成から1年以内の物件)
ポイント発行期限 戸建て住宅 2015年11月30日まで
マンション・リフォーム 2015年11月30日まで

住宅エコポイント

発行件数

新築 162,198件
リフォーム 196,017件

住宅エコポイント

発行ポイント数

新築 約525億ポイント
リフォーム 約184億ポイント

 

前回実施の省エネ住宅ポイントは対象期間が短かったこともあって2009年度版よりは利用件数は少ないですが、約700億円のポイントが発行されており一定の利用(一定の経済効果)があったとされています。

 

 

住宅エコポイント制度の課題と対策

過去の利用実績も十分あり、オトク度の高い住宅エコポイント制度ですが、この制度があるだけではマイホームを新築したり、エコリフォームを行うお金がある人にとってはメリットですが、家も買わなくてリフォームもしない人には何のメリットもありません。

一方で、その財源である消費税の増税は収入に関わらず支払額が増える増税なので、一部の人たちから「低収入の層の税金を増やして、お金を持っている人を助ける愚策」という声も根強くあります。

つまり、新築、リフォームを考えている方は利用しないと損することになります。

また、この制度は期間が決まっています。

2020年の3月までに契約を行わなければ、貰えないのです。

加えて、事前に用意した予算の都合により終了する可能性もあるので、利用を考えているのをであれば、早い段階での動きが重要となってきます。

 

政府もそのような意見があるのは認識していて、住宅ローン減税や年収が一定基準以下の人の住宅購入費用を補助する給付金として「すまいの給付金」という制度の拡充も同時に実施されることになります。そちらは次回書いていければと思います。

 

 

何かあってからでは遅いですよ。

 

 

高級食材だけがふるさと納税の良いところではありません。

 

 

最近、一人暮らしを始めた人へ

 

 

損をしない為には必須

 

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1【消費税増税(2019年)】住宅エコポイントが再開!

この記事では2019年の消費税増税時の景気対策である「住宅エコポイント(住宅ポイント制度)」の状況をお届けしています。

 

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2019年10月に予定されている消費税の10%への増税にともなう景気対策で、一定の条件を満たしたマイホームの新築やリフォームでポイントが貯まる住宅エコポイント制度の再開、住宅ローン減税の拡充、住まいの給付金実施内容が固まりました。

 

一定の性能を持つエコ住宅の新築やリフォームに対してポイントを発行する「次世代住宅ポイント制度の開始」は2018年年末に、住宅ローン減税についても2019年2月に閣議決定されて、順調に手続きが進んでいます。すでに実施内容の詳細も確定していて残すは国会での承認ですが問題なく3月末までに承認される見通しです。

 

住宅エコポイント(次世代住宅ポイント制度)について

住宅エコポイント制度は、これまでも消費税増税時の景気刺激策として実施されてきた実績がある取り組みで、所定の省エネ基準や技術基準を満たす住宅の新築やリフォーム工事を行った時にポイントがもらえる制度です。もらった住宅エコポイント地域振興券や商品券などと交換したり、追加のリフォーム工事などに利用することができます。

 

2019年版の住宅エコポイントは、2018年12月21日に閣議決定されて国土交通省から「次世代住宅ポイント制度」という制度名称で概要が公表されています。

住宅エコポイント(次世代住宅ポイント制度)の概要

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このようにもらえるポイントは、住宅の新築の場合、30万ポイント~35万ポイント、住宅のリフォームの場合は最大30万ポイントが上限となっています。

また、今回はこれまでの取り組みに若年層や子育て世代支援が追加されていて、一定の条件を満たすとリフォームでもらえるポイントの上限が引き上げられています。

 

 

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具体的なポイント付与数

それでは、具体的な付与ポイントを確認しておきましょう。今回はリフォーム工事の種類に「家事負担軽減につながる設備」が追加されて、「食器洗い乾燥機」「宅配ボックスの設置」「浴室乾燥機」に加えて、「掃除しやすいレンジフードやトイレ」の設置でもポイントをもらうことができます。

また、マンションにも適用されます。

 

 

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        国土交通省報道発表資料

 つまり、まとめてリフォームすると追加で無料でリフォームできる個所を作る事も可能です。

 例えば、住宅の建替でエコ住宅、なおかつ長期優良住宅を建築しますと35万ポイント(35万円相当)のポイントが貰えます。

このポイントで、エアコンを増やしたり、太陽光発電を増やしたりすることが出来ます。

  

 

受け取ったポイントの利用方法

発行されたポイントは、「環境」「安全・安心(防災)」「健康長寿・高齢者対応」「子育て支援働き方改革(家事負担)」「地域振興」に資する商品などに交換できることとしています。具体的な商品は公募で募集し、応募があった中から選定することになっていますので、具体的な利用方法(交換可能な商品)の決定にはもう少し時間がかかりそうです。

今から住宅を探し始め、国会で承認されると同時に進めて行くのが賢い進め方かもしれませんね。

 

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建築は横の繋がりが全て

 

 

 

 

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失敗しないお住まい造りの進め方のついて(建設工事編)

すべての打合せが終わりますといよいよ着工です。

 

 

着工(地鎮祭

上棟(上棟式

各検査

完成

住宅ローン契約

お引き渡し

お引越し

諸経費清算

 

ここまでが建設工事の大まかな流れとなっております。

ここで注意することは住宅ローンの契約が完成後だという点です。

 

 

お家の代金を清算するのが完成後なのに対し、お家を完成させるのにお金がかかってきてしまうので、つなぎ融資と呼ばれるローンをまた別で組む必要が有ります。

そうなると、お家が完成するまでの期間が長ければ長いほど、つなぎ融資の金利が掛かってきてしまいます。

 

これは工期が伸びれば伸びるほど会社もお客様も損をしてしまうということです。

 

失敗しないお住まい造りの進め方のついて(契約後)

ここからは特に各社で違いはありません。

 

建物・土地契約

仕様・材料打ち合わせ

配線・照明打ち合わせ

ローン本申し込み

確認申請提出

最終打ち合わせ

 

ここまでが、着工前に行う打ち合わせ内容となっております。

細かく変化はしますが大まかな流れはどこも同じです。

ただ、営業マンがこの流れをすぐ言えない場合は要注意です。

最後までお手伝いします!!

と言って契約すると手のひらを返したように他人任せにする

営業マンも珍しくないです。

失敗しないお住まい造りの進め方のついて(契約編)

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お世話になっております。

 

まずご紹介したいのは、タイトルの通り

 

失敗しないお住まい造りの進め方のついてです。

 

まず、仮契約の前に必ず

 

資金計画(住宅ローンの事前審査)

土地探し、敷地、環境調査(日当たり、風向き、近隣状況)

営業マンとのご要望の相互確認(これは必ず手書きの書面に残してもらいましょう)

実際の建築現場を見る(施工する人ので完成品は大きく変わります)

プラン、お見積りの提案

 

この5つはしっかり行いましょう。

 

契約後にほかのメーカーさんに泣きついてくる方はこの5つをおろそかにしているケースが非常に多いです。

 

 

この5つは、私たち営業マンが仕事をする為の必須項目でもあるのです。